中房未来

房地产分类

①按用途划分，包括普通住宅、公寓、别墅等居住类，商铺、写字楼、酒店等商业类，厂房、仓储物流等工业类，度假村、农业用地等特殊用途类。

②按开发程度分，包括生地(即未开发土地)、毛地(即需拆迁土地)、熟地(即可直接建设土地)、在建工程和现房(即已竣工土地)。

③按权属性质划分，包括商品房、房改房(即公有住房转私有房)、经济适用房、集资房、公租房、廉租房、安置房、小产权房等。

④这里有两个比较容易混淆的概念，一个是新建商品房、另外一个是住宅商品房。 新建商品房是“首次卖的商品房”(含住宅、商铺等)；住宅商品房是“专用于住的商品房”(可能在建、新建或二手)；本文只讨论住宅商品房。

住宅商品房库存

① 住宅商品房包括在建住宅商品房、新建住宅商品房和二手住宅商品房。

② 在建住宅商品房面积 可以看房地产开发企业住宅新开工房屋面积，历年上房地产开发企业住宅新开工房屋面积在2005年到2011年、2015年到2021年呈现上涨趋势，在2011年到2015年、2021年到2024年表现出下降趋势。 2024年一整年住宅新开工房屋面积为5亿平方米，可以满足500万家庭的需求(这里一套房子以100平方米计算)。

③ 新建住宅商品房面积 可以参看全国住宅待售面积。根据国家统计局2025年7月15日发布的数据， 2025年6月末，全国住宅待售面积为40,821万平方米，较5月末减少443万平方米，大概还剩余400万套住宅。 这一数据表明，尽管房地产市场整体仍面临一定压力，但库存去化趋势仍在持续，市场供需关系正逐步调整。

④ 二手住宅商品房 可以参考全国二手房挂牌量。 截至2025年5月底，全国二手房挂牌量达753万套，创历史峰值，较往年显著增长，反映市场抛售压力加剧。

⑤根据目前的数据，在不考虑在建住宅商品房套数的前提下， 住宅商品房库存=全国住宅待售套数+二手房挂牌套数=400万套+753万套=1153万套。

住宅商品房需求端

① 住宅商品房需求端主要有三个影响因素：购房主力人群的数量变化、城镇化率变化、和居民的负债率。

购房主力人群

①购房主力人群，目前购房群体主要包括刚需群体、改善型群体、高收入稳定群体、资产配置群体、区域化新势力。 其中刚需群体占比约40%，改善型群体占比约30%。

②根据中国指数研究院，从我国实际情况看， 25-34岁为主要购房群体，约占购房总人数的50%， 这部分人群往往是结婚购房，属于首次购房需求，需求的价格弹性较小； 35-44岁的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的24.5%， 这部分人群属于改善型需求，购房价格弹性较大，而且这部分人群也往往是住房投资的主体。

③ 我国购房主力人群(即25岁到40岁人群)在2020年达到历史峰值， 总人数约3.14亿人，其中25到29岁(9100万)、30到34岁(12,400万)、35到39岁(9,900万)，之后开始减少， 到2024年总规模降至2.69亿人， 较2020年减少4500万(年均降幅约3.6%)，其中25-29岁：降至7,700万(减少1400万), 30-34岁：降至9900万(减少2500万)，35-39岁：降至9300万(减少600万)

④ 预计2030年25-40岁人口降至2.2亿以下(较2024年再减20%)，中国25-40岁人群规模已进入不可逆收缩通道。

城镇化率

① 城镇化率主要影响住宅商品房的需求端。

②人口迁移带来的刚性需求城镇化进程中，农村人口向城市转移直接创造大量住房需求。据测算， 城镇化率每提高1个百分点，每年新增约2000亿消费需求，并拉动万亿规模的新增投资需求。 过去十年（2013–2023年），中国累计1.65亿农业转移人口落户城镇，年均新增落户1427万人，成为房地产需求的重要来源

③中国城镇化率从高速增长（2011–2020年均增1.4%）转入中低速阶段（2021–2024年均增0.8%）， 2024年达67%。增速放缓导致房地产总需求下降，投资自2022年起转为负增长。

④2024年中国城镇化率达67%（城镇常住人口9.44亿），但仍低于发达经济体80%左右的平均水平，也低于OECD国家均值。 中国城镇化率仍会增长，但增速放缓是必然趋势。预计2035年前年均增速降至0.7个百分点（低于过去十年的1.1个百分点），2035年后逐渐趋近80%的稳定水平。

居民负债率

① 2025年一季度居民杠杆率为61.5%（占GDP）， 较2024年末微增0.1%，连续四年在60%-64%区间波动，显著高于2008年的18%。

② 居民总负债余额达91万亿元（含公积金贷款），占GDP的67.4%，债务收入比高达144.8%（每赚100元背负145元债务）

③75.9%的居民债务为住房贷款，远高于美国的28%和日本的56%，形成“单极支撑”风险。

④ 中国居民负债率已进入高位平台期（60-65%），短期受制于收入增长乏力、房地产低迷及居民保守心态，继续大幅上涨的可能性较低。

住宅商品房总需求数

① 高盛发了份研报：2025-2030年中国城市地区的年均新增住房人口需求仅为410万套，2030-2039年为年均 350万套。新增住房套数呈现下降趋势。

② 商品住宅销售面积在2021年达到顶峰，之后出现下降趋势，未来商品住宅销售面积会进一步降低。

国家房地产政策

① 1978-1998年：住房制度改革与市场化探索

1984年：十二届三中全会通过《关于经济体制改革的决定》，明确发展“社会主义商品经济”，为住房商品化改革奠基。

1988年：国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，首次提出“住房商品化”和土地有偿使用，试点出售公有住房。

1994年：国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，建立公积金制度，推进租金改革和公有住房出售（“三改四建”框架）。

1998年：国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止福利分房，推行住房分配货币化，开启房地产市场化时代。

② 1998-2016年：全面市场化与调控强化

2003年：经营性用地全面实施“招拍挂”制度，规范土地市场。

2004年：国务院强化土地用途管制，遏制无序开发。

2005年“国八条”、2010年“新国十条”：通过限购、限贷等政策稳定房价。

2013年：十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，调控转向长效化机制建设。

③ 2016-2022年：“房住不炒”与长效机制建设

2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，成为核心原则。

2017年十九大强调“租购并举”，推动保障房与市场化并行。

2020年“三道红线”：限制房企负债率（剔除预收款后资产负债率≤70%、净负债率≤100%、现金短债比≥1）。

2021年：明确重点城市新增保障性租赁住房占比不低于30%。

④ 2022年至今：高质量发展与新模式的深化

二十大战略部署（2022年），聚焦“防风险、促转型、保民生”，政策重心转向供需协同优化。

2024-2025年政策突破。 存量去化 ：试点“以旧换新”“收储存量房转保障房”模式，激活流动性； 租购并举 ：扩大保障性租赁住房供给，推动住房租赁立法； 产业转型 ：推广绿色建筑与智能建造，支持房企向城市运营服务商转型； 金融支持 ：专项债收购存量土地（2025年拟使用规模超4700亿元）、优化预售资金监管；

房地产税

① 试点进展与范围扩大。 现有试点城市自2011年上海、重庆首批试点后，2025年新增南京、厦门、青岛三座沿海城市加入试点，征收模式差异化明显。上海：针对本地居民家庭第二套及以上住房，按房价分档征税（≤94,446元/㎡税率为0.4%，＞94,446元/㎡为0.6%），人均免税60㎡。重庆：聚焦独栋商品住宅和“三无人员”二套房，税率0.5%-1.2%。新增城市：南京按评估值0.7%征二套及以上住房；厦门实行累进税率（二套0.6%、三套及以上1.2%）；青岛以人均60㎡免税，超面积部分征0.8%.

② 2025年试点扩围计划财政部明确将新增10-15个高房价城市，包括北京、深圳、杭州、成都等。 深圳可能对核心区豪宅征收1.5%税率，北京或按环线设置差异化税基。

③ 全国不动产登记系统联网完成（覆盖7.9亿本产权证书），78%城市建成房产评估体系，为税基确定奠定基础。

④政策意义与长远影响主要有三点： 第一点是替代土地财政。 2024年土地出让金收入同比下降19%，占地方财政比重从40%降至23%。试点城市房产税收入占比升至3.8%，未来目标占比25%，形成“以税养城”可持续模式； 第二点是引导市场回归居住属性。 增加持有成本抑制投机，倒逼闲置房进入租赁市场（如重庆远郊空置房征税后租金挂牌量激增40%）； 第三点是优化家庭资产结构。 降低房产在家庭资产占比（目前过高），推动资金转向实体经济与金融资产；

中房未来

①目前住宅商品房面临供给过剩+需求减少的局面，加上国家层面支持房住不炒政策+房地产维稳，以及未来必然推出的房地产税，未来房价会保持缓慢下跌阶段， 房价大涨的时代已经一去不复返了。

②本文从全国范围内的住宅商品房的供给、需求和政策出发，分析了中房的未来。 这里需要注意，每个城市的具体情况有所不同，同一个城市的不同区域的情况也有所区别。