为什么不买房？

理论：租售比

①租售比：租金和售价比值。国际标准租售比通常为1:200到1:300。比值越高，说明房屋的投资价值越大。

②售租比：售价和租金比值。国际标准售租比通常为200:1到300:1。比值越小，说明房屋的投资价值越大。

③ 为什么租售比有用？因为房价可以炒作，租金炒作不了，租金是房东、中介、租客相互作用后达到的一个比较稳定的值。例如某个房东涨价，租客可以搬走，租金都是市场相互选择的结果。

④经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。

⑤举例：杭州某个小区90平房子售价200万，月租金3000元，所以售租比=2000/3=666倍，即需要600个月才能收回成本。合理售价范围应该是3000×200=60万-3000×300=90万之间。

⑥房子的正常使用时间就是30年，因为贷款最长时间就是30年，再长的贷款时间怕房子太烂了你宁可选择不要房子也不想继续还贷款了。并且你的房龄越大越难卖出去，新房子一堆。

生活：租房VS买房

①2025年中国人均存款约11.4万元。实际普通人肯定没有这么多存款，假如你现在有10万块存款，你选择租房还是买房？

②杭州一个200万的房子，租金是3000块，你选择租房的话，一年起租，想搬走可以随意换个城市居住，比较灵活。如果是买房的话，首付是40万，你的10万块存款还不够，还要掏空6个钱包去贷款买房，并且会将自己绑定在一个城市，唯一的心理安慰就是有一个自己的家，最重要的是后面你要保证自己不会失业、不会生病，压力会特别大。

③ 买房就是提前消费，将自己后面30年的收入放在一个房子上，论自由度没有租房好。

投资：银行定期VS买房出租

① 投资要求三点：安全性(能不能保本)、流动性(是否随时可以取回本金)、收益率多少

②假如你现在有存款200万，你是选择银行定期还是买房出租？

③选择银行定期，以1年定期为参考，因为租房一般是1年起租。1年后总金额=200万×1.0095= 2019000块，相当于1年租金为19000块，每月租金1583块。

④选择出租，按1年起租计算。这种方式要考虑你的房子是否能满租，如果12个月有空窗期，那么你的收益率会减少。并且要保证后面时间房价不会下跌，只要房价跌超1.8个百分点，那么你的收益率就是0%。有时候房子出租的事情还会比较多，例如和租客的矛盾，中介的矛盾。

⑤ 除了银行定期，还有国债和同业存单可以购买。 目前的一年期国债收益率为1.37%，持有一年到期后可以拿回本金和利息。目前的同业存单1年期收益率是2%，买入同业存单基金只有7天的锁定期，同业存单基本比较稳定，所以可以看做是保本，加上2%的利息。

未来：房产税

①如果未来推出房产税，持有房子的成本会更多，房价会跌的更厉害，因为你卖不出去就会每年亏损更多，并且是每年固定亏损。